目から鱗の不動産コンサル情報 : スーパー不動産コンサルタント三徳
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オリジナルレポート

目から鱗の不動産コンサル情報

目から鱗の不動産コンサル情報 オリジナルレポート : 有効活用・家賃滞納・定期借家・原状回復・相続対策・定期借地・空室対策・借地の整理等掲載

不動産の事でありがちな問題、業界の動向などをレポートにまとめました。


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トピックス!!
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『国際グラフ』にインタビューが掲載されました。
レポーターは梅田淳さんです。是非ご一読ください!
 会社概要
大阪の不動産コンサルティング会社
株式会社三徳
大阪府東大阪市小阪2-10-32
TEL:06-6788-0201
FAX:06-6788-0212
E-Mail:santoku@fu-consul.info
URL:http://www.fu-consul.info/
(業務エリア 大阪府下・東大阪地域・大阪市内、奈良、他)


『コンサル一口コラム』

国税庁は7月1日、相続税や贈与税の算定基準となる2008年分の路線価(1月1日現在)を公表しました。
全国約38万地点の標準宅地の平均路線価は1平米当たり14万3000円と前年比で10.0%増え、3年連続で上昇しました。

3大都市圏の上昇率は東京圏が14.7%(前年は13.1%)、大阪圏が7.4%(同8.1%)、名古屋圏が10.9%(同9.1%)です。
ただ、大阪府・京都府・東京都の区部では上昇率が低下しており、地価上昇に減速感も出ています。

路線価の全国トップは23年連続で東京・銀座(「鳩居堂」前を含む銀座中央通り)で、前年比27.6%上昇の3184万円となっており、2位は大阪・キタの御堂筋で同37.9%上昇の960万円となっています。
     (7月1日)

スーパー不動産コンサルタント三徳−目から鱗の不動産コンサル情報 【不動産用語集】
     良く使われている不動産用語を掲載しています。                                          


あ行                                         
アスベスト       委任契約         違約手付          遺贈        
囲にょう地通行権 請負 延納 一般定期借地権
オプトアウト 応用危険度判定士 オール電化宅 ADR(裁判外紛争解決手続き)
位置指定道路

か行                                         
活断層 解約手付 割賦販売  瑕疵担保責任
株価純資産倍率 介護老人保健施設 換気  管理業務主任者
介護老人保健施設 壁量計算 強制執行 共益費
基準地価 寄与分 キャップレート 緊急地震速報
京都議定書 供託 グループホーム 景観緑三法
検索の抗弁権 景観法 限定承認 契約更新料
ゲストハウス 権利変換 原状回復 建築協力金方式
建築協定 建造物損壊罪 建築確認 検認
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 権利に関する登記 コンバージョン 公営住宅法
コミュニティハイツ コーポラティブ住宅 高齢者向け優良賃貸住宅 公正証書遺言
公図 構造計算書 コンテンツファンド コーチング
公正証書 高齢者専用賃貸住宅制度 広域地方計画 個人情報保護法
公示送達 公示価格 既存不適格
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さ行                                         
 更地 先取特権   社宅管理代行       催告の抗弁権
里山 終身借家権 少額訴訟制度 住宅ローン
信託 新耐震基準 支払督促 シックハウス
省エネ法 事前通知制度 信託業 信託契約代理店
消費者契約法 時効 証約手付 指名債権の譲渡
敷金 使用者責任 借地権 J-REIT
時効の中断 事業用借地権 少額訴訟債権執行制度 信託受益権売買方式
住宅性能保証制度 収益還元法 住宅保証機構
  
住宅性能表示制度
自筆証書遺言 死因贈与 親族 上棟式
証券化商品 住生活基本法 消費者物価指数 小額短期保険業者
借地権譲渡承諾料 施設賠償責任保険 消費者団体訴訟制度 ストックオプション
生産緑地 セールアンドリースバック 成年後見制度 セットバック
制震構造 善管注意義務 相続時精算課税制度 増改築承諾料
底地 相続放棄 相続税取得費加算の特例 相続税
相続 相殺 外断熱工法 即決和解
な行                                         
 2項道路 任意売却   納税猶予措置                    
            ▲このページのトップへ戻る
は行                                         
 媒介契約 売買予約   ハートビル法         犯罪収益移転防止法       
ビオトープ 表示規約 秘密証書遺言 筆界特定制度
筆界   標識  プライバシーマーク制度 物納
フラット35 不動産私募ファンド ブロックリノベーション 普通養子
分筆 負担付死因贈与 不動産の公売 ペイオフ
包括根保証 包括受遺者 防犯性能の高い建築部品目録 保証債務
法定地上権

ま行                                         
 マンション管理士 マンション管理組合   前払賃料方式         まちづくり交付金
マンスリーマンション マンション管理適正化法 免震構造 免震工法
モーゲージローン モジュール工法

や行                                        
遺言 遺言信託   有料老人ホーム       預金連動型ローン          

ら行                                        
ラムサール条約 リスケジュール 留置権    利息制限法    
リノベーション リモデリング ルームシェア リバースモーゲージ制度
レインズ 連帯保証 路線価

わ行
                       

英数                                        
アカウンタビリティ CM    CSR            cmbs        
コンプライアンス CS コーポレートガバナンス DINKS
IPO LLP M&A NPO
SSL TOB アセットマネジメント プロパティマネジメント


                                     ▲このページのトップへ戻



あ行



アスベスト(石綿)
アスベストは、天然に産する繊維状ケイ酸鉱物で「せきめん」「いしわた」と呼ばれています。以前はビル等の建築工事において、保温断熱の目的でアスベストを吹き付ける作業が行われていましたが、1975年に原則禁止されました。
その後も、スレート材・ブレーキライニング・ブレーキパッド・防音材・断熱材・保温材等で使用されましたが、現在では原則として製造が禁止されています。
アスベストは、そこにあること自体が直ちに問題なのではなく、飛び散ること、吸い込むことが問題となるため、労働安全衛生法・大気汚染防止法・廃棄物の処理及び清掃に関する法律などで予防や飛散防止等が図られています。
アスベストが原因で発症する病気には、「石綿肺」・「肺がん」・「悪性中皮腫」があります。












ADR(裁判外紛争解決手続き)
裁判以外の手段によって紛争を解決する方法のことです。現在行われています民事調停や家事調停、消費者相談センターなども広い意味でこれに該当します。
法制化され、2007年5月までに裁判外紛争解決手続きの利用の促進に関する法律(ADR法)が施行されます。認証制度が導入され、利用が広がるものと思われます。






一般定期借地権(いつぱんていきしゃくちけん)
借地借家法(平成4年8月1日施行)により創設された定期借地権の一つです。
次の三つの契約内容を含みます。
(1) 更新による期間の延長が無い。
(2) 存続期間中に建物が滅失し、再建築されても、期間の延長が無い。
(3) 期間満了時に、借地人が建物の買取りを地主に請求できない。
尚、存続期間は少なくとも50年以上としなければなりません。

違約手付(いやくてつけ)
契約当事者のいずれか一方に債務不履行があった場合に、その損害賠償の額を予定する目的で交付される手付のことです。
[関連用語]  手付 証約手付 解約手付






請負(うけおい)
当事者の一方がある仕事を完成することを約束し、これに対して相手方がその完成した仕事の報酬を支払うことを約束する契約です。
建築請負も請負の一つです。






委任契約(いにんけいやく)
委任者が法律行為をすることを受任者に委託し、受任者がこれを承諾することによって成立する契約です。
なお、法律行為に限らず、不動産の売買・仲介管理の委託などのような事務を委託することも含まれます。(準委任)
受任者は有償無償を問わず、「善管注意義務」を負う事になります。

延納(えんのう)
税務署長が、納期限までに金銭で納付することが困難であると認めた場合、必要な担保を提供することにより延納の申請ができます。
なお、納付すべき相続税が10万円を超えていることが要件となっています。また、担保の提供は、延納税額50万円未満で、かつ延納期間が3年以下の場合は不要です。

オール電化住宅(おーるでんかじゅうたく)
給湯器やキッチン設備の電化により、使用するエネルギーをすべて電力でまかなう住宅の
ことです。都市ガス等の燃焼型の設備に比べて、二酸化炭素の排出を抑制する効果が高
いです。夜間電力の利用により光熱費の削減にも効果があり、近年普及が進んでいます。
応用危険度判定士(おうようきけんどはんていし)

都道府県が研修を受けた建築士らを認定する。余震などによる倒壊で生じる二次災害を防止するため、被災建築物を調査する。被災者が自宅などには入れるか、構造的被害や落下物の危険性などを見る。罹災証明のための調査や建物の恒久的使用の可否は判定しない。全国に約10万人。

オプトアウト
ユーザーの許可なしに、広告メール等を送りつけること、及びそれを拒否して送付しないように相手に依頼することをいいます。ユーザーの事前承諾なしに送られるDMをオプトアウトメールといいます。
オプトメイルとは逆に、ユーザーが明示的に広告の受け取りを許可することをオプトインといいます。
オプトアウトメイルは一般的に迷惑メールとして嫌がられることが多い。









遺贈(いぞう)
遺言によって財産を無償で与えることをいいます。死亡によってはじめて効力が生じることと、遺言者の単独行為である点で贈与とは異なります。
「包括遺贈」と「特定遺贈」があります。






囲にょう地通行権(いにようちつうこうけん)
他人の土地に囲まれていて公道に出ることができない土地の所有者は、周囲の土地を通行することができます。(民法210条) ただし。通行権を主張できる幅は、人の通行に必要な幅しか確保できません。






位置指定道路(いちしていどうろ)
土地を建物の敷地として利用するため、道路法・都市計画法等の公法によらないで築造する、政令で定める基準に適合する道路です。特定行政庁が利害関係人の申請に基づき位置指定した幅員4m以上の私道のことです。私道内の建築が制限されるほか、変更も制限されます。









               
か行


活断層(かつだんそう)
過去に地震を発生させた断層で、今後も活動する可能性の高い断層です。活断層では、通常約千年から数万年に一度の割合で地面がずれ、そのときに地震が発生します。
供託(きょうたく)
1.供託とは、金銭・有価證券などを供託所(法務局等)に提出してその管理を委ね、最終的に供 託所がその財産をある人に取得させることによって、一定の法律上の目的を達成しょうとするた めに設けられている制度です。
2. 供託の種類
 (1) 弁済のためにする供託(弁済供託)-----------地代・家賃等の弁済供託
 (2) 担保のためにする供託(保証供託)----裁判上の保証供託、営業上の保証供託 
 (3) その他の供託------------強制執行のためにする供託、保管供託、没収
基準地価(きじゅんちか)
都道府県が毎年7月1日時点で調査する地価です。
国が毎年1月1日時点で行う公示価格とともに、土地取引価格の指標となっています。
建築協定(けんちくきょうてい)
建築基準法で定められた基準に上乗せする形で、地域住民が建物の最低敷地面積や構
造、外構等について一定の制限を設けることができる制度です。
住環境の保全と、魅力ある街づくりをするために設けられます。
認可を受けるには、区域の土地所有者や借地権者全員の合意が必要です。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
国土交通省が策定。平成16年2月に新ガイドラインを発表しました。
原状回復をめぐるトラブルの未然防止と円滑な解決のために、契約や退去の際に、賃貸人・
賃借人双方があらかじめ理解しておくべき一般的なルール等を示しています。
強制力はありませんが、今後裁判に及ぼす影響は大きいと思われます。
建設協力金方式(けんちくきょうりょうきんほうしき)
電器量販店・スーパー・レストラン・書店などが建設協力金を提供して、その資金で土地
所有者が建物を建築し、それらの事業者に賃貸する方式です。郊外型店舗でよく行われ
ています。


景観法(けいかんほう)
正式には「都市、農産漁村などの良好な景観形成を促進するため、景観計画の策定やその他の施策を総合的に講ずるための基本法」と言います。
平成16年12月17日に施行されました。各自治体が「景観計画区域」「景観地区」「景観協定地区」を独自に定めることになります。
緊急地震速報(きんきゅうじしんそくほう)
地震には伝播の早いP波と、伝播は遅いが大きな揺れをおこすS波があります。被害の多くがS波到着以降に起こることから、P波を早期に検知し、予測震度や到達時間を事前に伝達する気象庁の防災システムです。
京都議定書(きょうとぎていしょ)
二酸化炭素など6つの温室効果ガスの排出削減義務などが定められた議定書のことです。1997年12月地球温暖化防止京都会議で採択され、2005年2月16日に発効しました。先進国に対し一定数値を削減することを義務付けていますが、米国のみ批准していません。今後賃貸ビル等の省エネ化が避けられない時代になってきました。
個人情報保護法(こじんじょうほうほごほう)
個人の権利と利益を保護する目的で、5千人以上の個人情報を取り扱う事業者に対し、色々な義務と対応を定めた法律です。平成17年4月1日から全面的に施行されました。
個人情報とは、氏名・住所・性別・生年月日等、特定の個人を識別できる情報です。
一定数以上の従業員を雇用している企業や、個人情報をデータベース化している事業者が対象です。非営利法人や個人も取り扱い事業者となります。レインズ会員である宅権業者は個人情報取扱事業者に該当します。
不適切な取扱いがあり、改善命令に従わなかった場合は、6ヶ月以下の懲役もしくは30万円以下の罰金が科せられます。
公示送達(こうじそうたつ)
被告の居所が不明で、裁判所からの引渡命令等を相手方に送達することが困難な場合に限って、官報への掲載及び掲示場への掲示によって、送達したこととみなす制度です。


高齢者向け優良賃貸住宅(こうれいしゃむけゆうりょうちんたいじゅうたく)
高齢者が安心して居住できる住宅を確保するために、国や地方公共団体が補助金を出して建築する、賃貸住宅です。事業者は供給計画を策定してとどう県知事の認定を受けます。バリアフリー化や緊急通報装置を設置していることなどが要件となります。
[関連用語] 高齢者専用賃貸住宅制度
公示価格(こうじかかく)
地価公示価格は、国土交通省が毎年3月下旬に公表する、その年の1月1日時点の全国の土地の価格です。調査地点は全国で約3万2千地点です。
土地の価格情報を公表して、土地取引を円滑化する狙いがあります。公共用地の取得の際の算定基準になります。不動産鑑定士が算定します。

コンバージョン
用途変更(転換)のことです。空室ビル・倉庫・アパート・寮などの有効活用として利用され
ています。最近はオフイスビルの住宅への用途変更が増えています。
用途変更上のチェックポイントとして、昭和56年以降の新耐震設計であるかどうか、検査
済証があるかどうか、道路や採光、水回りの確保等が必要です。

景観緑三法(けいかんみどりさんぽう)
景観法、景観法の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律、都市緑地法を総称して言います。
景観地区内における建築制限、野外広告物の許可制、緑化地域における緑化率規制などが行われます。







割賦販売(かっぷはんばい)
金の一部又は全部について、目的物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ2回以上に分割して受領することを条件として行う販売のことです。
宅建業者は、自ら売主となる契約について、賦払金の支払が遅滞した場合、30日以上の期間を定めてその支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として契約を解除し、又は支払期限の来ていない賦払金の支払を請求することはできません。









瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
宅建業者は、自ら売主になる不動産の売買契約において、その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関して、その目的物の引渡しの日から2年以上とする特約をした場合を除き、民法が規定するよりも買主に不利となる特約をしてはいけないことになっています。
もし、2年以下の特約をした場合はその特約は無効となり、民法の原則が適用され、瑕疵を発見したときから1年となります。








株価純資産倍率(PBR)(かぶかじゅんしさんばいりつ)
企業が持つ資産に比べて、株価が割高か割安かを判断する投資尺度の一つです。土地・設備・有価証券・現預金などの総資産から、負債を引いた純資産を発行済み株式数で割って1株当りの純資産を計算して、PBRは株価が1株純資産の何倍しているかを示します。






寄与分(きよぶん)
共同相続人の中に、被相続人の財産の維持または増加について、特別の寄与をした者がある場合に、本来の法定相続分を超えて、その相続人が遺産を多く取得することを認める制度を言います。通常の扶養義務を果たした程度では認められません。






ゲストハウス
中・短期滞在型の家具付き賃貸住宅です。風呂・トイレ・キッチンなどの設備が共用になっている物件が多いです。個室と同居とがあります。敷金・礼金は取らずに、1〜3万円位の保証金(デポジット)を預かっています。月額賃料3〜7万円台です。






原状回復(ゲンジョウカイフク)
賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです。





限定承認(げんていしょうにん)
相続の承認には、単純承認と限定承認の2つがあります。
限定承認とは、相続人が相続によって得た財産の範囲内で、被相続人の債務を弁済することを条件に相続を承認することをいいます。

相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出なければなりません。複数の相続人がいる時は共同して行わなければなりません。
[関連用語] 相続 相続放棄