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■　「普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の相違」について　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　 （２００６年作成）（2007年10月見直し）

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１．明渡しについて

普通賃貸借契約は、契約期間の満了により賃貸人が賃貸物件の返還を賃借人に求めても、賃貸人側に契約の更新を拒絶する正当事由がなければ契約は終了しません。

しかし、定期賃貸借契約の場合は、契約期限が到来した時点で契約は確実に終了します。

この場合、賃貸人の正当事由の有無は問題になりません。

２．賃料の滞納について

普通賃貸借契約では、賃料の支払がいつも遅れるが、度々督促すると何とか支払う。あるいは内入れを繰り返し、だんだんと滞納額が増えていくという賃借人に対して、賃料不払いを理由として契約を解除することは法的にはなかなか認められません。

完全に３か月分以上滞納し、その間一円も支払わないというような、賃貸人との信頼関係の破壊に至っているような程度に達していないと、賃貸借契約を解除することは困難です。

しかし、定期賃貸借契約の場合には、契約期間が満了すれば確実に終了しますから、上記のような行為をする不良賃借人に対しては、期間が満了し契約が終了したという理由で、明渡しを迫ることができます。

もし、立退かない場合には直ちに明け渡し訴訟起こします。この訴訟では賃貸人は確実に勝訴しますし、時間が余りかかりません。

３．連帯保証人の責任について

連帯保証人は、未払い賃料・遅延損害金・故意過失による損害等についても責任を負うことは、普通賃貸借契約も定期賃貸借契約も同様です。

しかし、普通賃貸借契約の場合、連帯保証人は、最初の契約時に連帯保証人となれば、その後契約が更新された場合でも、更新後の賃貸借契約において当然に、連帯保証人としての責任を負い続けなければなりません。

ところが、定期賃貸借契約の場合は、最初の契約時に連帯保証人となった人は、その契約期間中に発生した未払い賃料・遅延損害金・故意過失の損害等についてのみ責任を負うだけです。

その後、再度定期賃貸借契約されたとしても、その契約の連帯保証人とならない限り、新契約期間中に発生した賃借人の債務については、責任を負う必要はありません。

故に、定期賃貸借契約の場合は、契約期間が満了し、再度定期借家契約を締結するときは、改めて連帯保証人に署名捺印してもらう必要があります。

４．定期賃貸借期間満了後の連帯保証人の責任について

(1) 賃貸人が通知期間内(期間満了の１年前から６ヶ月前までの間)に、賃借人に賃貸借契約が終了する旨の通知をした場合、期間満了時に定期賃貸借契約は終了し、それ以降賃借人がその物件を明渡すまでの間の使用損害金については、保証債務が発生します。

(2) 賃貸人が通知期間内に終了通知をしなかった場合には、契約が継続していると考えられるので賃料についての保証債務が発生します。

しかし、旧建設省の定期借家権設定契約書の雛形を使った場合は、連帯保証人は期間満了後の賃借人の債務については、責任を負わないということになります。

５．賃料増減額請求権について

普通賃貸借契約では、賃貸人・賃借人双方に賃料の増減額請求権が認められており、契約締結後双方はいつでも増額・減額を請求してよいとされています。

そして、賃貸人が「増額しない」という特約は有効となりますが、賃貸人からは「減額をしない」という特約は無効とされています。

しかし、定期賃貸借契約においては、賃料増減額請求権を排除する特約は有効です。

契約期間内の賃料を固定することもできます。

また、消費者物価指数や固定資産税評価額の変動率に賃料をスライドさせるというような賃料改定ルールを定めることもできます。

６．建替えについて

普通賃貸借契約では、賃貸人の方で老朽化等で建替えの必要があったとしても、正当事由を満たすことは非常に難しく、よっぽど好条件の立退き料を提示し、賃借人が納得しない限り困難であり、建替えを行うことは事実上不可能に近い状態でした。

しかし、定期賃貸借契約の場合は、契約期間満了により確実に契約が終了するため、円滑に建替えを進めることが出来ます。

また、建替えの時期が決まっている建物でも、建替えまでの期間賃貸し収入を得ることができます。

７．建物の使用方法違反について

普通賃貸借契約の場合、賃料の滞納の場合と同じく、建物の使用方法に違反があっても、それを理由に立退きを求めるには、裁判で勝訴を勝ち取る必要がありました。

しかし、定期賃貸借契約であれば、期間満了により確実に契約を終了させることができ、問題のある賃借人もスムーズに退去させることができます。

８．契約期間について

普通賃貸借契約の場合、最低１年以上の契約期間が必要となります。１年以下の契約は期間の定めのない契約となります。

しかし、定期賃貸借契約の場合は、一切期限の規定はなく、１日からの契約も可能となります。この制度により賃貸形式の多様化が進みました。

９．中途解約について

普通賃貸借契約では、契約内容によりますが、申し入れから１〜３ヶ月で契約を中途解約できます。

しかし、定期賃貸借契約の場合は、中途解約を排除することができます。ただし、200平米未満の居住用の建物の賃貸借の場合には、転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情が生じたときは、賃借人は中途解約を申し入れることができ、申し入れから１ヶ月で契約を終了させることができます。